千代田区飯田橋/不動産鑑定士が鑑定評価・対応
事例紹介
当社が携わった
様々な事例をご紹介します。
CASE 1
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
都営地下鉄駅近のファミリーレストラン
ご相談内容
大家さん(貸主)より、現建物を建替えしたい、立退き料を払うので、出て行って欲しいと言われました。
30年来の顧客を失いたくないが、先代のオーナーにも世話になったし、どうしたらよいでしょう。
提案内容
お客様の声
満足できる立退き料を頂きました。守秘義務で金額は教えられないですが、お願いして良かったです。ありがとうございました。
提示の立退き料は低すぎます。得意先喪失補償(顧客を失うこと対する補償)、営業補償等を考慮するとかなりの金額になると思われます。
立退き料の金額で気が変わる可能性があるので、鑑定評価してみましょう 。立退き料を提示して、それでも立ち退いて欲しいというのなら仕方がないですが、それなりに補償額が出るので、双方納得できる話でもあります。
CASE 2
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
士業
ご相談内容
地下鉄駅近接の事務所ビルに入居している士業のものですが、築10年位のビルなのに、再開発で建替えしたい、立退き料を払うので、出て行って欲しいと言われました。
そもそも、建物が新しいのに正当事由が認められるのでしょうか。現事務所の立地はよいが、移転候補地はどれももうひとつなので、困っています。自分の顧客は企業が多いので、得意先を失う可能性は低いと思うが、それでも不安はあります。どうしたら良いでしょうか？
提案内容
建物が新しいので、正当事由が認められない可能性はあります。
とは言え、ほとんどの事務所が移転しているので、裁判で勝っても虚しい感じはします。
このまま頑張るのもひとつの手ではありますが、立退き料の交渉をしても良いかもしれません。貸主側としての立退き料は、概ね妥当な水準かもしれませんが、当社(借家人側)の基準では倍になるので、これで、交渉してみましょう。その間は時間を稼げるので、良い移転先が見つけられるかもしれません。
お客様の声
満足できる立退き料を頂きました。守秘義務で金額は教えられないですが、お願いして良かったです。ありがとうございました。
CASE 3
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
再開発事業区域内の不動産オーナー
ご相談内容
当社は権利変換ではなく、金銭補償を望んでいるのだが、土地の評価額が低すぎると思っています。
実勢はもっと高いと思うのですが、どうしたら良いでしょうか？
提案内容
土地の評価をしてみたところ、実勢価格というより、路線価を8割で割り戻した価格をベースに評価しているように思われます。都内23区内の土地価格としては安いので、評価書を作成し、弁護士に、当該評価書で交渉して貰いましょう。
お客様の声
おかげで、再評価してもらえました。ありがとうございます。
CASE 4
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
食品小売店
ご相談内容
所有者の娘です。親が所有する区分所有の店舗についてです。
一棟全体を建替えたいので店を売って欲しい、と言われています。建物は古いし、親も高齢なので、引退しても良いとは思っていますが、それなりの金額が欲しいのですが・・。
提案内容
相手の提示金額は、物件単独では妥当な水準です。
ただし、店舗を閉める分の補償等を加算しましょう。多分、相手は払ってくれると思います。
お客様の声
おかげ様で、先生の提示額をそのまま払ってくれました。高く売れて満足です。
ありがとうございました。
CASE 5
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
居酒屋
ご相 談内容
建替えをするので、立退き料を払うから、出て行って欲しいと言われました。
入居して4～5年で、建物は古いが売上は伸びています。
常連さんが主の店なので、得意先・顧客を失いたくないです。
ただ、移転候補地は、家賃が高いし、広すぎるか狭すぎなので、難しいです。他は遠くなるので、お得意さんを失う可能性が高いことから、得意先を喪失する補償等を十分欲しいのですが、どうしたら良いでしょう。
提案内容
決算書を見ると、売上が伸びているのがはっきり分かりますね。しかも、立地と業種を考慮すると、近場のサラリーマンがお得意さんであるのは間違いないですね。
これなら得意先喪失による補償を多くとれるし、その他を考慮して、貸主側の提示額の倍近い評価額になりそうです。
お客様の声
すみません。資金繰りが厳しくなりました。店を閉めたのが失敗でした。もっと早く相談しておけば良かったです。でも、それなりの立退き料は頂いたので、よしとします。
ありがとうございました。
千代田区飯田橋/不動産鑑定士が鑑定評価・対応
お役立ち情報
首都圏不動産鑑定株式会社より
お役に立つ情報をご紹介します。
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
継続賃料について
鑑定評価基準においては、「不動産の鑑定評価によって求める賃料は、
一般的には正常賃料・限定賃料・継続賃料」の3つを例示しています。
正常賃料
「正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下で、新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料」を言います。言い換えると、合理的な、あるいは、正常な市場において成立する新規賃料を意味します。
継続賃料
「継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料」を言います。言い換えると、賃貸借等の契約が継続している中での特定の当事者間、つまり、貸主と借主の間で、成立するであろう（適正妥当な）賃料を意味します。
なぜこのような概念が出てくるのかというと、
一般的に、賃貸借契約は、借地借家法（旧借地法、旧借家法を含む）で賃借人が保護されます。
結果、更新等で契約が継続している賃料は、正常な市場における賃料水準と乖離したところで
合意が成立しているのです。紛争においては、この点を反映させた賃料を求める必要があります。
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
賃料の具体的なお話
本来なら賃料1万円/坪で貸せるビルがあるとして、景気が悪いのでテナントが入るのに時間が掛かるとします。
そこで、オーナーは、8,000円/坪という通常より安い賃料でテナントを入居させたとします。
景気が良くなって周囲の賃料も5割増の1.5万円/坪になったりします。
その場合に、貸主が1.5万円/坪にしたいといっても難しいでしょう。
この場合には、良くても8,000円/坪の5割増しで12,000円/坪までということになります。
もっとも、実際には賃料が5割増になったという証明は難しいですし、各種の手法で求められる賃料も異なります。ここでは、現状での周囲の新規賃料の相場とは異なるという意味で捉えていただきたいのです。
途中の更新で合意している場合も、上記の契約と同様の状況が発生します。つまり、周囲の相場より安い賃料であることを認識しつつ、更新を合意している以上、その状況を引き継ぐ必要があります。
この場合、前回の更新では相場より安くしたので、その分上乗せで、今回は相場より高くしてくれという気持ちもあると思うが、認められることは少ないでしょう。
現実的には、新規契約時よりも、更新時の方が、当事者間での特殊な事情が発生しやすい状況にあります。
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
評価手法について
今まで首都圏不動産鑑定が関わった事例をご紹介しております。
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
過去の実績
当社が関わった過去の事例で、かわったところを紹介します。
ちなみに、今までに負けは無いです。もっとも、100%勝ちも100%負けも普通は無いので、
双方の要求額の半分以上は勝ち取っているといった方が良いでしょう。
CASE 1
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
借りていながら家賃ゼロと主張
地方の元ＧＭＳの建物を社会福祉法人に貸した案件ですが、契約したのに賃料を払わず、最後には家賃ゼロだと言い出した事例。
相手方のロジックは、最有効使用は、建物を取り壊し更地化することだ。
取り壊し費用が多大に掛かるので土地価格と相殺でゼロ。
よって家賃もゼロというへ理屈。
相手の弁護士は人権派の著名な弁護士らしいが、ちょっとひどかった。
証人尋問も受けたが、法廷で大騒ぎされ、パフォーマンスがかなり入っていました。
CASE 2
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
人口増加している駅前ＧＭＳ*、
地価下落率をそのまま賃料に適用
人口増が続く駅前商業施設。地価下落率をそのまま賃料下落率に反映。評価書に多数の矛盾点が出てるが知らん顔。
有名な先生というのは、厚顔無恥でないとなれないかもと思った事案。
*GMS＝ゼネラルマーチャンダイズストア（英語:General merchandise store、GMS）
CASE 3
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
再開発ビルに最初に入ったは良いけれど
出来立ての再開発ビルに高い賃料で入ったところ、思ったように繁盛しない。
そのうちに、周辺ビルにもライバルが開業。
後続組の方が家賃が安く、ライバルは増えて売上減小。
イライラがつのって賃料減額請求するも、まったく相手にされず、裁判へ。
結局、双方歩み寄りで示談。訴訟費用を考えると意味がなかったかも。
甘い計画での入居は、後が痛い？
CASE 4
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
その他
区分所有建物のＧＭＳの家賃
コンビニの家賃
事業所ビル一棟の家賃
広大地の地代
他多数
千代田区飯田橋/不動産鑑定評価・対応
留意点について
鑑定評価書か否か
相手から提示されたものが、鑑定評価書か否かが重要になります。
鑑定評価書となると決まりごとや処罰規定が厳しいので、意見書、調査報告書で作成している可能性が高いです。
さらに、意見書、調査報告書の場合には、自己に都合の良いように作成している可能性があります。
